在做战略定位策划的时候，会发现每一个项目的战略定位都会有所不同，这个不同就是一些内容变了，那么在作策划的时候要知道哪些变了，变的程度如何，这些都是变量（行业变量、规模变量、地理变量、经营变量、民俗变化和个性特征）

　　在做战略定位策划的时候，会发现每一个项目的战略定位都会有所不同，这个不同就是一些内容变了，那么在作策划的时候要知道哪些变了，变的程度如何，这些都是变量（行业变量、规模变量、地理变量、经营变量、民俗变化和个性特征）。这些变量可以反应在“七合一战略定位法则”的七个方面的任何一面，但有一个变量是最重要的，这个变量的就是人文因素。

　　在之前我提到“七合一战略定位法则”的七个方面属于社会科学的层面的内容，虽然已经有人文这个层面的考虑成都介绍短文50字，但是在战略定位策划上是灵魂，但是同时也是切入点。所谓的常规战略定位策划基本上就是一个角度的思考，是不会全面的，也就不可能系统成都茶文化简介。当深入探讨“七合一战略定位法则”时就会发现这个核心在于“人文＋”，通过人文＋七个方面的思考称为系略思维。这样社会科学的七个方面才能围绕者人来，围绕着“事”（资源合理配置）展开，而不是围绕“势”来展开。所谓的“势”就是务虚贪大，不考虑具体情况，用人来形容，本来50个人可以做好的事情，却用了500，那么这种“势”就有可能为失败埋下了伏笔。

　　如果单从社会科学角度考虑就会出现顾此失彼的情况。比如，好一点的常规战略定位策划通常能够在消费心理这个角度考虑多些，的虽然有考虑，但是与没有考虑一样，那么作为商业地产（城市综合体）开发在消费者层次，群体上就会出现偏差，消费者“三习”（习惯、习俗、习性）就不能深入考虑。这样就非常容易用招商的方式解决问题，只要有商户进来就好，而没有解决这个地方（城市综合体）真正需要解决消费群体的什么问题。如果是人文＋消费心理，那么就完全不同（在消费心理学角度一节中有详细阐述）。

　　城市规划的切入点（大城市）：人文＋管理（秩序），大城市的战略定位往往是复合型的，特别是500万人口以上的超大城市更是如此，建立规范的秩序是最大的难点，越是这样，要从人文的角度，在营造秩序的时要处处体现人文关怀。

　　城市规划的切入点（中等城市）：人文＋经济（平台），类似案例：葫芦岛南票区高桥新城战略定位策划。

　　城市规划的切入点（小城市）：人文＋产业成都茶文化简介，人文＋（旅游）消费心理，类似案例：伊犁州察布查尔战略定位策划。

　　主题商业街的切入点：比如，本身就在人文文化上特别的注意，那么这个“人文＋”就是人文＋风水，类似案例：之前介绍的南宁的商业步行街的案例就是如此。这样的商业街必须用超常规战略定位模式进行策划。

　　一般商业步行街的切入点：人文＋经济，特别是具有地段优势的商业街基本上如此，甚至不用理会所谓的消费力，往往这样的商业街的商户都是接踵而至，不用担心没有人承租，即使上家亏了，租金接着涨，商户接着来，所以这样的商业街不存在超常规战略定位。城市中心商业区的基本上都是这样的类型。

　　产业园区的切入点：人文＋（区域）经济，比如，中国（长沙）工程机械交易展示中心就是这样的切入点。常规，一般的就是设计＋图纸。

　　专业市场的切入点：人文＋（行业产品）消费心理，即交易点消费心理研究，不同行业产品的消费者有自己的购买方式，轻易不要破坏这个平衡。

　　写字楼的切入点：人文＋设计，还可以用“有面子的办公室”来说明，有面子对应人文，设计对应办公室，这种战略定位基本上可以用设计的方式来解决，除非确定不了给什么人提供办公场所的情况下才需要超常规的战略策划思维。

　　如何具体运用“人文＋”？在上一篇介绍的案例中有所阐述，因为案例的内容太多，所以在此进行一些说明，也就是说加入人文，即“人文＋”成都茶文化简介，无论是设计还是策划，都将是超常规的思维，比如之前介绍的王澍的“象山小区”设计就是如此。

　　“人文＋”不是说方面就不重视，确切讲是权重的分配，在此只是提示。在策划中有很多微妙的变化，需要变通，用常规的思维模式往往不得其解。这也是为什么深入研讨“七个方面”的重要意义所在。

　　通过确定“人文＋”，往往这个切入点的确定能够决定这个项目的五行属性。比如，之前提到的察布查尔战略定位成都介绍短文50字，通过研究发现其定位五行属水（水生木，这样与木有关的产业都大有可为，新疆最大的苗木基地也应运而生），之间的相生关系图就出来了。

　　“人文＋”也是营造城市和商业地产“中国风”、“民族风”的切入点，通过“人文＋”的战略定位切入点，能够快速地找准脉络，做到如此，基于“人文＋”，但不是简单的＋，要有独到，具有前瞻性的思想，看到事物的本质。人文角度的切入点是商业地产超常规战略定位策划的区别于常规战略定位策划的明显特征。

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

　　戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

　　设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

　　凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

　　1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

　　2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

　　3赵雷《成都》视频、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

　　4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

　　认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

　　他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人赵雷《成都》视频，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人赵雷《成都》视频，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

　　因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

　　戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下赵雷《成都》视频，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

　　他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

　　由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

　　在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解成都介绍短文50字，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

　　与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

　　1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

　　现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

　　味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格成都介绍短文50字，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西成都茶文化简介，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

　　一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人成都茶文化简介，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩成都茶文化简介，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

　　为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

　　或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

　　本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载并关注本公众号，转载请注明出处。

　　本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。返回搜狐，查看更多