从2007年到现在，我已经在成都整整生活了12年

　　从2007年到现在，我已经在成都整整生活了12年。临近春节，却没有了往年严重的思乡情绪。我心里明白，我已经开始在这座城市扎下跟来，扎在这个叫龙泉大面板块的地方。这10多年，围绕这个地方，记录着我的求学、工作以及生活的点点滴滴。这个地方，也是我观察、解读这个城市以及房地产市场的一个小小的窗口。

　　大面板块位于成都东南方向，隶属龙泉驿区，北至驿都大道，西至四环高速路成龙大道段，与锦江区临近，南至成龙大道，东至车城大道。从2007年开始开发，历经12年左右，已经处于开发末期，区域已经逐渐成熟。这十二年的发展，也是成都城市发展的一个缩影。

　　2007年-2011年，是我在旁边上学的时间。而当年的龙泉驿区还是大农村，有的只是漫山的桃花与果树，以及山上的农民。除了龙泉老城区，其他地方没有一条像样的街道，也没有拿得出手的产业，与同期的百强县双流相比，完全没有可比性，GDP常年靠后。在这里，并没有感觉到与乡村老家有什么不同。我们都叫这儿龙泉乡下，不叫成都。

　　远离城市的喧嚣，的好处是可以沉醉在知识的海洋。也很少关注外面的世界，学校外面其实就是成都经济技术开发区，开发区位于成都市东13.6公里的龙泉驿区境内，总体规划面积26平方公里，是国务院批准的成都市城市总体规划中向东发展重点区域。当时对城市发展、对产业驱动完全没有概念。而十年之后，这儿已经成为成都的汽车城，有汽车和重型机械两大支柱产业，龙泉也一跃成为成都GDP前列区域。

　　2008年，成都城市开发才刚好扩展到二环外。而这时恒大把郊区系列绿洲系列布局在当时的汽摩城（现在博美银河装饰城）旁。除了学校对面的九芝堂、西博苑外，片区还处于拆迁整理阶段。学校附件的农民，趁着拆迁前的时机，大肆修建农家乐，生意特别火红。十年后，农家乐的原址成了有名的小吃一条街。

　　2009年，当年十大开发商世茂集团从一级土地整理商百悦集团手中拿下800亩大盘。从此，在成龙大道上，矗立着卓锦城、世茂城以及东山国际之城三座大盘。世茂在该区域的开发风格也从“豪宅教父”转变为郊区大盘，开启刚需产品时代。

　　2011年考研未遂的我开始工作，经历过2008年地震与金融风暴的我，对于当年的调控内心不会有太多波澜，这也是四川人的某种豁达。2011年底参与一项大型的调研活动涉及到西南很多城市，用脚步丈量土地，开始真正意义上认识这个城市。其中调研的项目就包含恒大绿洲。当天调研完已经是晚上九点成都徒步最佳路线，出来已经没有任何车辆，只剩下孤独的灯火伴我行。

　　2012年，保利进入成都第四年，已经坐稳了成都楼市把交椅，保利花语系、林语系已经环绕成都四环。保利玫瑰花语开启了大面作为一个房地产市场板块崛起的步伐。加之2号线期开通的预期，使得项目大卖。2013年6月，我因为工作原因前往玫瑰花语项目，漂亮的景观与炒作的地铁，让没有经验的我差点下手。但是心中对板块价值的迟疑，最终成了后来的庆幸。

　　2012-2014年间，大面处于集中供地阶段，土地规划建筑面积达到385万平方米。有意思的是，因为有经开区汽车与重型机械产业的支撑，龙泉驿区并没有强烈的土地财政依赖。大面成了龙泉大面积开发的区域。

　　2014年，市场骤然冷却。大面与华府板块成了成都房地产市场的库存重灾区。价格方面，长期徘徊于5000-5500元/平方米，降幅500-1000元/平方米。库存方面，库存量从12年的6千套攀升至1.2万套，导致在营销方面，网络媒体继纸媒后开始落败，渠道营销大行其道，这时候的大面，遍地都是营销人员。

　　究其原因，从供应方面来讲，持续的供应远远大于去化的速度。从产品来讲，同质化严重。楼盘容积率基本维持在4.5左右，只能打造紧凑型的刚需产品，户型基本是70-90的套三户型，居住舒适度欠缺。从客户来讲，该区域客户购买力有限，一是来自城东的原住民，包括拆迁户，城东发展相对落后，购买能力有限。二是来自龙泉汽车产业园的员工，基本处于第二产业领域；三是来自城东三圣乡、城南方向的被价格挤压阶层。

　　尽管因为各种原因，导致2015年库存压力较大。但是大面也是刚需阶层的福音。，从区位上来讲，紧邻主城区；第二，从交通上来讲，大面拥有成龙、驿都两条大道，2号线，以及绕城高速这些资源。如从成龙大道上绕城抵达会展、大源的时间，要比南二环去快得多。第三，从自然环境来讲，还紧邻荷塘月色、红砂村等五朵金花以及白鹭湾湿地公园这些自然资源，只待商业中心建好，这里就是一片非常宜居的地方。

　　2015开始，由于明显的价格优势，大面去化速度开始加快，市场处于回暖调整期。我更认可三圣乡的板块价值，在陆续看了所有在售楼盘放弃了三圣乡的楼盘。原因在于受到“70/90”政策，户型很畸形。比如90平米套三，根本不可能做出正常的阳台，对于一个对景观有要求的人来讲，无疑是致命伤。

　　2015年底的时候，一次偶然机会去了世茂城，看到了世茂城一期B区四川的风俗文化，从看房到做决定，只用了2天。从小区品质来讲，不到2.3的容积率在成都高密时代，与周边项目形成鲜明对比，景观也是之前世茂“首府”系列户型，虽然后期开发的景观缩水严重，但比较优势明显；第二个就是户型方面，套三的户型，因为没有受到“70/90”政策影响，户型方正，实用性强。

　　最后，更重要的就是经过几年的发展，让我看到了区域发展的巨大潜力。而这一年，世茂城总共卖了25亿元，成为成都楼市销冠。

　　2015年底，开发商已经敏锐的嗅到了市场回暖的信号。土地整理商百悦集团在2015年11月溢价118%、楼面价4425元/平方米拿下卧龙谷地块，在平均房价5500元/平米的地方惊起波澜。2015年12月，龙湖仍以低价1750元/平方米拿下三千庭地块。2016年10月，蓝光高溢价以5075元/平米拿下公园华府所在地块。2017年9月，新希望地产以11000元/平方米拿下锦麟府地块，再次刷新板块土地价格。

　　2017年开始，二手房价格已经上涨到16000元/平方米。2018年，板块已经基本无地可供。开发商对剩余不多的房源在限价政策下惜售，区域中一二手房价格处于严重倒挂状态，新房平均9000元/平米，而同品质的二手房已经达到16000元/平米。2018年4月世茂城三期开始摇号排队，交资料的大军弯弯扭扭排了差不多1公里，最后登记人数约5万人左右。在上掀起了波澜，随着之后成都“515新政”以家庭为单位的分区限购的政策出台，经过3个月时间，市场整体开始回落，区域二手房价格普遍下调2000-3000元/平方米，市场逐渐重回平静的状态。

　　十年的时间，大面这个地方历经起步、发展、遇冷到疯狂后的平静，我也完整的见证了一个城市发展的缩影。

　　、关于城市发展大格局。1999年成都次正式确定了城市向东向南发展的方向。历经18年，成都也在践行这个发展格局。大面板块属于成都东南方向，非正南方面，意味着不是最热关注的地方。但是处于正南、正东夹角，后发优势明显。尤其是在2016-2035年总体规划中，成都整体城市格局由“两山夹一城”变成“一山连两翼”，东部的发展能级进一步提升。而大面板块的发展紧随城市的大格局调整，从最初的不被看好，被市场冷落，到现在已经逐渐形成竞争力。

　　第二，关于城市板块发展驱动力。城市或者区域的发展四川的风俗文化，归根到底需要人口与产业的支撑。从产业上讲，大面临近的成都经开区，经开区打造的汽车产业、重型机械产业，让龙泉的GDP跃居成都前列，从而有更多的财政投入城市打造。从人口导入上讲，大面板块的工作人口已经完全融入主城区，大约70%工作在高新南区，20%工作在老城区。

　　第三、关于开发商的整合能力。大面板块与三圣乡板块区位临近，共享成都的自然资源，是名副其实的姊妹板块。尽管从行政区域来讲成都徒步最佳路线，大面所在的龙泉不敌三圣乡所在的锦江区，但从板块成长速度来讲，大面板块要发展速度明显快于三圣乡，主要在于开发商的整合能力。三圣乡从2010年开始就处于大规模开发阶段，本来准备打造为成都的文化创意产业的“东村”片区，但片区开发商中标杆企业较少。除了绿地468中心对板块的提升较大外，其他开发商的提升能力有限。而大面板块从一开始，就有恒大、世茂四川的风俗文化、保利、金科、龙湖、蓝光、融创等企业相继入驻，虽然从2013年才开始大规模开发，但是成熟时间与三圣乡大致同步。

　　第四，与传统主城区之间融合矛盾。尽管龙泉驿区在1960年成立就获得了区的身份，实际行使的是县级管理权限，直到2018年才被纳入中心城区范围，所以龙泉仍然处于城区融合的初级阶段。从规划权来讲，龙泉驿区并没有被纳入成都市规划局统筹规划，发展受到诸多限制。如教育方面，由于龙泉教育资源基础差，现阶段仍被排斥在“5+2”区域，跟临近区域相比，基础比锦江低，发展势头不敌天府新区直管区。

　　从城市管理方面来讲，大面位于龙泉驿区，与锦江区、天府新区直管区（行政上隶属双流区）交界地方，存在着很多规划与管理难题。比如位于城区南四环高新南区已经成为成都的中央活力区，但是由于历史原因，从城东到城南只有三环、锦江大道、四环路（封闭式高速）三条主干道，基本无其他可用线路，交通处于严重拥堵。为了解决此问题，急需增加修建连接城南、城东的快速路。但事实上，位于龙泉范围内的道路已经全部修好，上图中规划路大部分位于天府新区直管区域，而根据城市总体规划，该区域是成都的通风走廊以及生态隔离区，基本不会进行大规模开发。所以规划中的道路，由于规划权与行政权的不一致，实施遥遥无期。

　　以上，就是关于我与大面板块发展的十年，也是城市发展十年的一个缩影。临近年关，整个中国笼罩在越来越近的年味与归乡心切中。对于距离家乡1个的我，家乡的复兴让随时回去变成可能。但是今年，作为十年异乡人，终把他乡变故乡成都徒步最佳路线。

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