本周一，成都再度出台房产新政，其中一条指向热度高的“网红盘”，要求“人房比”登记超3倍的楼盘限售期从3年延长到5年

　　本周一，成都再度出台房产新政，其中一条指向热度高的“网红盘”，要求“人房比”登记超3倍的楼盘限售期从3年延长到5年。在此背景下，一些即将于近期取证入市的“网红盘”成为关注焦点。这其中，就包括最快将于本月底入市的二环内两个热门项目——

　　位于文殊院附近的城投置地·文园占地17亩，将推出173套房源，建面约为124-167㎡，清水交付，预计单价不超过2.5万元/㎡；

　　与电子科大遥河相望的金绣铭座占地约10亩，将推出75套房源，建面约为145-190㎡，精装交付浦北十大特产排名，预计单价3-3.3万/㎡。

　　这两个项目有不少共性：均在二环内侧，背靠文旅地标或知名学府，都是主城熟地，都是小地块袖珍盘，以套三套四户型为主，房源都不多，目标客群有一定重合。对于有主城情结、想要买进主城核心区的购房者来说，无疑是个机会，但房票有限，两个看起来“势均力敌”的热门项目，究竟该怎么选？今天，发哥就给大家从几大维度来详解一下。

　　先看城投置地•文园，项目位于青羊区西珠市街与头福街交汇处，紧邻文殊院，这里是传统主城核心区，也是老成都市井烟火味最浓厚的区域之一，周边配套丰富且接地气。

　　1号线文殊院站K口是离文园最近的地铁站，步行约900米即可到达售楼部。地铁17号线二期正在建设中，城隍庙站到文园更近，步行只要700多米。自驾通达性非常高，可以通过人民北路、草市街等主干道出行。

　　文园周边多是老居民院落，还有许多小街小巷，但看起来并不会觉得城市界面老旧，反而更有生活气息。文殊院大街古香古色，这里有许多茶楼，还有宫廷糕点店、严太婆锅盔、洞子口张凉粉等美食店。

　　日常购物附近的北大街有沃尔玛超市，天盛•壹中心有餐饮、健身、休闲娱乐等底商。项目本身的3号楼也规划有商业。再远点，在1-3公里范围内还有恒大广场、春熙路-太古里商圈。

　　环境资源是项目一大特色浦北十大特产排名，刘存厚故居及“成都现存的私家花园”北园紧邻文园。发哥在现场看到，北园面积虽小，但布局精巧，假山凉亭，青砖磴道，很有曲径通幽之美浦江县有什么特产。从文园向北步行200多米即可达到锦江，休闲散步非常方便。

　　教育资源方面，文园周边有第二幼、第五幼、双眼井小学、新华路小学等。置业顾问介绍，根据往年划片，文园后期大概率将就读双眼井小学，而该小学对口的初中为成都市第十一中学成都一年四季的水果、成都市树德实验中学（东马棚）、成都市石室联合中学（陕西街）。

　　金绣铭座位于成华区东二环路内侧，生活氛围浓郁。地块向西约50米即是沙河，与电子科大遥河相望，而项目部分楼栋甚至于可直观背靠的首创·天禧68中庭景观。

　　从地铁6号线电子科大站出发，步行约1.1公里可达售楼部，实际脚程较远；不过后期地铁17号线（在建）的踏水桥站通车，将使距离缩减至700米，大大提升通勤便捷度。

　　二环内侧的地段优势，还体现在配套资源的享有上。东二环外侧约1公里范围，囊括了龙湖·三千集天街、SM广场、印象城（未开业）等商业体外，周边住宅项目的社区底商同样种类丰富，步行范围内即可满足生活所需。同时，项目西侧还将打造一处社区公园。

　　据置业顾问介绍，后期项目将大概率就读于电子科大附属实验小学（以当年划片为准）。但发哥围绕项目一圈发现，地块周边矗立着一众颇有年代感的老旧院落成都礼品回收一条街，整个居住品相属实不佳。

　　城投置地•文园占地17亩，2.95容积率，是城投置地2016年拿下的住兼商地块。2020年9月2日，成都市规划和自然资源局发布了该项目的建设规划许可证。从总平图可以看出，项目包含2栋高层住宅和1栋独栋商业，共计173套房源。

　　据置业顾问介绍，1号楼总高28层，1-2楼为社区活动中心，3-28楼为住宅，2T4户，共104套；2号楼总高25层，1-2楼为社区活动中心，3-25楼为住宅，2T3户，共69套。3号楼为独栋商业，1-3层规划为商业，4-5层将是健身房。

　　项目两栋住宅楼均为东西朝向，主采光和景观面朝文殊院，不过因为1号楼和2号楼之间呈交错式布局，楼间距仅有10多米，因此这两栋比较靠近的户型在视野上会受到一定遮挡；2号楼与3号楼之间也只有10多米间距，2号楼低层的视野也将受到一定遮挡。

　　此外，住宅采用连廊式设计，每层中间户型的次卧和次卫采光和私密性会受到影响。项目为开放式小区，后期的居住纯粹性会受到影响。

　　发哥在现场看到，目前文园大概修到第三四层。置业顾问表示浦北十大特产排名，项目最快本月取证，预计2023年中旬交房。

　　相比文园，金绣铭座更为“袖珍”，占地约10亩、3.0容积率，这是金座置业2018年3月以10000元/㎡拿下的成都礼品回收一条街，彼时出让方案就有不少配建要求——17F的2号楼以及1号楼1-3F的文体中心（对外开放），均将于后期移交于政府。另一方面，1浦江县有什么特产、2号楼处于同一小区环境内，这样的土地素质，注定了后期的居住氛围不太纯粹。

　　具体到本批次有且仅有新房推售的1号楼，楼栋总高28+1F（含有顶跃），抛开1-3F的文体中心，从4-28F均为145-190㎡的套三套四，仅75套，为2梯3户。其中，1号楼为东南朝向，主景观面均朝向沙河。站在5楼的实体样板间看，虽然无景观亮点但胜在视野无遮挡。

　　内部景观上，项目打造了地面+下沉式中庭景观，涵盖恒温泳池、儿童乐园、健身所等浦北十大特产排名。同时，1号楼通往4-29F的住宅电梯，将采用独立的梯控配置，与文体中心相隔离开。不难看出，开发商还是很想通过打造手法弥补土地既定属性所带来的“缺憾”。

　　金绣铭座配置了145-190㎡，目标改善客群的寓意明显，而城投置地•文园则是选择了更偏刚改定位的124-167㎡户型。两者在户型竞争上囊括了一定的目标客群。

　　文园为清水交付项目，共有7种户型成都一年四季的水果，5种面积段。1号楼中间户为最小的124㎡户型，两端分别为143、150㎡户型。2栋中间户为131㎡户型，两端为167㎡户型。

　　从户型图来看，文园整体设计比较中规中矩浦北十大特产排名，每个户型的客厅都带景观阳台，采光和通风性不错。主卫是套房设计，增强私密性。部分户型的客卫做了三分离，实用性较强。

　　以建面约124㎡的E户型为例，传统竖厅设计，景观阳台开间约6.6米，进深1.9米，整体比较开阔；主卧面积超过15㎡，居住较舒适。不过，厨房采用H型布局，空间较窄。

　　建面167㎡A户型是四室双卫，从功能区的尺寸来看更加游刃有余，设计更加贴近改善需求浦北十大特产排名。客餐厅连为一体，面积近60㎡，除了中厨，还配置了比较流行的西厨空间；主卧带有独立衣帽间；入户一侧还设置了独立家政间，可以收纳日常琐粹。

　　“不乏亮点，但也存在不足”，是金绣铭座户型给发哥带来最明显的感受。其中，145㎡位于中间，188㎡与190㎡分列两侧端头位置。从实体样板间看，配置了中央空调+新风+地暖三大件，品牌选用索菲亚、日立浦江县有什么特产、高仪等品牌，观感上还是较为舒适。

　　以145㎡户型为例，其最大的亮点便是搭载了开间约8米的大阳台，客厅+主卧+书房朝南正对沙河，而主卧设计的隐藏式门，提高了私密性。但不足的是，西侧次卧的主采光面仅为一个小阳台，后期采光和通透性上不会太佳，且房间均是布列于四角，实际使用空间略显局促。

　　事实上，在成都像城投置地·文园、金绣铭座这类“螺蛳壳内做道场”的项目并不在少数。最早的融信公馆、金地融信·御琴峯、金地·39峯都是典型案例。

　　上述项目大都占据着主城稀缺地段+配套成熟的优势，但除开金地·39峯依靠“青二学区”优势，开盘即售罄外，其余项目在前期去化都面临着不小的压力。这背后，同样流露出了如今购房者在置业标准上，不再唯一信奉地段论，而是拥有了更多元化的判断标准。

　　地段为首。两者毫无疑问都占据着主城醇熟区域，周边配套成熟。但具体到点对点上，城投置地·文园靠近成都一大IP的文殊院，文化属性更高且胜在青羊区更优。

　　另一方面是品牌。城投置地在成都待开发体量巨大，作为国企平台公司其操持实力毋庸置疑；而金绣铭座的开发商为金座置业，仅于双流开发了蓉城胜景、威尼谷等并不为人熟知的项目，后期金绣铭座项目品质、精装配置能否呈现出较好的品质，需打上问号。

　　最后是项目价格。金绣铭座定位改善，精装预计约3-3.3万/㎡，平层总价达450-600万/套，整个市场此总价段可供选择的项目并不少。项目属于典型的“刚需买不起，改善看不上”。

　　城投置地·文园产品更偏刚改，且预计清水价不超2.5万/㎡，总价较好的控制在约300-417万/套， 普适性更高。在当下， 以此价格买入二环内是个不错的选择，但前提是你能否接受开放式小区等问题。